一、得土地和准备开发项目行性研告和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。
二、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图。
三、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证。
四、总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
五、在四阶段审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。
如果在厂房租赁合同中约定了租金递增的比例，并且租赁方是按照合同约定递增租金的，那么厂房租金两年递增10%就是合法的。如果厂房租赁合同中没有约定租金递增办法，租赁方擅自决定厂房租金两年递增10%就是不合法的。承租方可以拒绝支付递增的租金。
工业厂房流程走完了，不动产证也办好了，但房管局不给的原因可能有多种。一种可能是该厂房存在违规建设或者不符合相关规定，例如擅自改变规划用途、超面积开发违法建设等，导致规划无法验收，因此房管局不给予办理产权证。另一种可能是该厂房的土地使用权存在问题，例如土地存在抵押或查封等情况，导致房管局无法办理产权证。此外，也有可能是房管局内部存在一些问题，例如审批流程繁琐、人员不足等导致办理进度缓慢。
针对这种情况，建议您可以先了解具体原因，与房管局进行沟通协商，尽快解决问题。如果确实存在违规建设等问题，需要积极配合相关部门进行整改，以便尽快取得产权证。