首先,需要了解等额本金还款方式的计算方法,它是指每月偿还固定本金和逐渐减少的利息。
因此,每月应该偿还的本金是贷款总额除以还款月数,即50万÷(15×12)=2777元。而利息则是贷款余额乘以月利率,然后随着还款月数的增加逐渐减少。假设贷款月利率为0.5%,第一个月应还利息为50万×0.5%=2500元,剩余本金为50万-2777元=497223元;第二个月应还利息为497223元×0.5%=2486.12元,剩余本金为497223-2777=494446.08元;以此类推,直到还完最后一个月,利息为861.36元,剩余本金为0。
因此,每月应减少的金额是由每月本金和利息的差额构成的,即2777元-当前应还利息。需要注意的是,以上计算的结果是基于贷款利率和还款方式不变的情况下。如果贷款市场出现波动,贷款利率变化可能会导致每月应还款额度也相应发生变化。
因此,在选择贷款时,需要考虑到自己的还款能力和贷款利率的风险,以避免还款不出现问题。
根据贷款本金50万、贷款期限15年、等额本金的还款方式,贷款每月需要还本金的金额为50万除以贷款期限的还款月数(即180个月),即每月还本金为2777.78元。
由于等额本金的还款方式每月还款金额相同,但每月的利息不同,在前期每月利息较高,所以每月需要偿还的总金额也相应较高,但每月还款金额中的本金占比逐渐提升,导致后期每月需要偿还的总金额逐渐减少。
假设公积金贷款利率为3.25%(以当前2021年为例),通过等额本金计算公式可以得到每月偿还贷款的本金和利息的具体数额,由此可以算出每月总的还款金额,如下表所示:
| 还款月份 | 偿还贷款本金(元) | 偿还贷款利息(元) | 每月还款总额(元) |
|------|------------|-------------|------------|
| 1 | 2777.78 | 1354.17 | 4131.95 |
| 2 | 2777.78 | 1338.72 | 4116.50 |
| 3 | 2777.78 | 1323.26 | 4101.04 |
| ... | ... | ... | ... |
| 178 | 2777.78 | 58.15 | 2835.93 |
| 179 | 2777.78 | 29.06 | 2806.84 |
| 180 | 2777.78 | 0.00 | 2777.78 |
因此,可以看出,按照以上条件偿还公积金贷款50万,每月的还款总额从4131.95元逐渐降低,到最后的2777.78元,每月还款金额会逐渐减少,但每月偿还本金的金额保持不变。
最合适的提前还款年份是第七年。
解释根据公积金贷款的利率计算方式,前五年的利率为3.25%,第六年的利率为4.75%,第七年后的利率为5.39%。
提前还款会按照剩余贷款本金计算提前还款违约金,前五年的提前还款违约金为1%,第六年为0.5%,第七年后为0。
因此,第七年提前还款可以避免高利率和高违约金的影响。
提前还款不仅可以避免高利率和高违约金的影响,还可以减少还款总额和还款期限,提前还款还有可能提高个人的信用评级。