不需要，除非儿女是母亲的法定代理人。房本是母亲的名字，房屋就属于母亲所有，与其儿女无关。卖房时只要母亲签字，不需要儿女签字。
房产证抵押在银行，你会得到房产证的副本，还清房贷后你才能拿到真正的房产证，所以贷款买房子真正的房产证是在银行手里面。房产证在银行。贷款买房房产证在银行抵押，贷款还完后去办理解押手续拿回房产证
不需要姑姐签字。
房本是自己的，就是自己的财产，自己就有支配权，赠与儿子的合法的，双方到房产登记部门办理过户手续即可。